近日，融创中国发布公告，称成功发行金额合计10亿美元的两组高息债券，票面利率分别为6.875%和7.95%，较高的融资成本从侧面显示出融创对资金“饥渴”。

    融创此举是众多房企再度转战海外发债的一个缩影。彭博数据显示，2017年初至7月25日，中国内地房企在境外共发行60只债券，发行总额为1964.51亿元，已超去年整年的发行规模一倍以上。事实上，自2016年下半年房地产进入调控周期后，房企国内融资渠道大幅度收紧。尽管美元已经进入加息通道，海外发债面临成本升高的风险，但仍难以阻挡房企海外“找钱”的热情。不过，在房地产行业降杠杆的背景下，海外发债势头能否延续，还面临政策上的不确定性。

    房企再战海外

    在近年来多轮地产调控周期中，融资环境的变化直接决定着房企的一举一动，房企融资呈现出内外融资腾挪的一次次轮回。

    自去年三季度房地产进入又一轮调控周期后，房地产融资的主要渠道均受到不同程度的收紧。国内融资渠道方面，房企IPO自2010年之后一直未放开，房企再融资在本轮调控中也基本冰冻。银行开发贷受到严格限制。2016年三季度以来，交易所对房地产公司债发行进行分类管理和限制，发行规模迅速下降。今年以来，地产企业国内发债规模超2200亿元，但较去年同期的逾7500亿元，大幅下滑超七成。据中国证券报记者不完全统计，时代地产、华发股份(8.030, -0.12, -1.47%)、卓尔发展、融创中国等多家房企的公司债发行申请，均遭遇终止或中止。近期仅招商蛇口(18.930, -0.13, -0.68%)拟发行的150亿元小公募债申请获得证监会批复。

    Wind统计数据显示，当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元，其中今年下半年地产企业债券到期规模为521.49亿元。而2018年-2021年间，地产企业债券到期规模达1.698万亿元。

    房企由此转向海外发债。从单个企业来看，中国恒大位列首位。6月22日恒大公告显示，公司发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元；其次是佳兆业，达到35亿美元。此外，中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发行了5亿-10亿美元不等的境外债。

    从融资用途来看，不少房企海外发债是为了替换旧债改善财务结构。中国恒大6月公告，其将以现有的多笔1-3年到期的优先票据，交换成4年、6年、8年期优先票据，金额为28.24亿美元，并额外发行4年、6年、8年期合共38亿美元优先票据。市场人士普遍认为，恒大本次票据的要约交换，实现了债务期限的大幅延长，同时新票据较现有票据的利率水平有大幅的降低，实现“低息债换高息债”，公司债务结构得到了优化。资料显示，恒大此次要约交换的现有票据年利率区间在7.8%至12%。

    7月募资规模环比大幅下滑

    彭博数据显示，7月有12家房企完成了海外发债，募资规模达约合300亿人民币，较6月发行规模骤降逾6成。

    尽管7月发债规模环比大幅下滑，但从7月房企离岸债券发行情况来看，票面利率较之前几月有明显降低。

    在已披露的数据中，7月融资成本最低的一笔是龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)发行的4.5亿美元优先票据，5年利率低至3.88%，远低于同期境内银行贷款基准利率。世茂股份(5.060, 0.00, 0.00%)和碧桂园各发行6亿美元的5年期优先票据成本为4.75%，这2笔均等于同期境内银行贷款基准利率。此外，绿地控股(7.750, -0.09, -1.15%)发行的1亿美元债券1年期利率为4.5%，建业地产2亿美元1年期优先票据利率为6.00%，宝龙地产3亿美元3年期优先票据利率为5.95%，这些利率水平均低于6月平均发债成本。

    在一向票息较高永续债方面，7月利率水平也有所降低。7月11日，绿城中国公布，与瑞士信贷、汇丰、花旗集团等订立认购协议，发行本金总额4.5亿美元优先永续票据，5.25%的分派率实现了绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。公司表示，此次发行永续债券募集的资金，将主要用于提前赎回绿城中国剩余规模2.37亿美元，票息为8.0%的高级债券及偿还绿城中国部分银团贷款；其余融得资金将作为补充日常营运用途。

    分析人士指出，7月房企境外美元债的发行利率环比明显降低，这将有助于房企降低融资成本，同时以较低成本募得的资金替换此前较高成本的资金，也有助于优化部分房企的资本结构，降低财务成本。

    不确定性犹存

    融资绕道海外由此带来海外融资规模井喷，这在目前房地产降杠杆的调控方向下无疑面临着政策变化的风险。6月中旬，国家发改委发布企业境外发行债券风险提示，点名5家企业发行外债未履行事前备案登记，并要求5家企业应尽快补办有关备案登记手续。另一方面，业内认为7月单月海外发债规模环比大幅度降低，不排除是受到一定限制的结果。

    另一个风险则是汇率和美元加息风险，美元加息已经落地，同时存继续加息的可能性。中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房企今年融资难度明显加大。2016年不少地产商以低成本的公司债替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但在政策性融资难，回款慢的高压下，房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下，即使美元加息，房企依然会积极加大海外融资的数额。

    同创咨询研究部研究员李想认为，在目前境内外融资环境下，除了债权，创新融资方式，包括发行资产支持计划、超短期融资券、永续债、产业基金也将成为大部分房企融资的渠道。

    此外，近期还出现了房企通过金融机构进行股权融资的案例。近日，旭辉控股获得平安集团斥资19.07亿港元认购新股，增持后平安集团持股比例达到10.12%。市场人士认为，旭辉控股引入平安集团认购新股，除了融资以外，双方可能会在战略层面产生资金和资源的相互支持。